Покупаем квартиру за границей
Консьерж, налоги и уборщица: о чем еще нужно помнить, приобретая недвижимость в другой стране
Рита Долженкова
В Черногории
Основными статьями расходов на содержание недвижимости в Черногории, как и в других странах, являются коммунальные расходы, которые оплачиваются ежемесячно, и ежегодный налог на имущество. Электричество, вода, вывоз мусора, телефонная связь будут стоить около 70 евро в месяц. Если вы приобрели квартиру, то уборка подъезда, консьерж, охрана и прочее обойдутся в 1–2 евро за кв. м ежемесячно.
Налог на имущество для жилых зданий и квартир составляет 0,25% от налогооблагаемой базы. На его размер также влияют различные нюансы, например количество проживающих человек. В среднем размeр налога колеблется от 100 до 500 евро в год. Что касается преференций, которые могут получить покупатели недвижимости в стране, то с этим на сегодня дела обстоят хуже, чем это было ранее. До весны 2009 года владелец недвижимости почти автоматически становился гражданином страны. Однако потом был принят закон, согласно которому право на постоянное проживание здесь могут получить граждане, которые, кроме владения недвижимостью, имеют в Черногории бизнес, работают по найму или учатся.
В Турции
После оформления сделки по покупке недвижимости в Турции потребитель сразу получает вид на жительство, а вместе с этим все права и обязанности турецкого гражданина за исключением права голосовать.
В Турции иностранцы могут сами использовать принадлежащую им недвижимость либо сдавать ее в аренду. Если получаемый от аренды доход превышает определенную годовую сумму, он облагается подоходным налогом. Минимальная ставка подоходного налога в стране — 25%. Коммунальные расходы в Турции не так уж малы. Помимо платы за израсходованные ресурсы, взимается ежемесячный фиксированный сбор как за телефон, так и за воду и электричество. В зависимости от регионы проживания он разный. Для примера можно привести стоимость содержания двухкомнатной квартиры площадью 65 квадратов. За год придется заплатить порядка 1900 евро, из них 600 евро уйдет на электричество, 600 — на воду, 100 — на газ, 500 — на коммунальные услуги, 100–150 евро составит налог.
В Великобритании
Англия не слишком гостеприимна для иностранцев, поэтому вид на жительство за покупку недвижимости здесь не раздают. Для этого нужно вложить не менее 1 млн фунтов в экономику страны. Владение недвижимостью также можно приравнять к роскоши, так как в Великобритании весьма высокие налоговые ставки. При сдаче жилья в аренду в объединенном королевстве придется платить налог на прибыль. В Великобритании этот налог составляет 40% от арендной платы, что делает аренду не слишком выгодной. Из налогооблагаемой прибыли вычитаются расходы на содержание и ремонт недвижимости. Электричество, газ и вода оплачиваются по счетчикам, поэтому сумма ежемесячных платежей напрямую зависит от количества проживающих в квартире или доме. Оплата подключения к сети интернет составляет порядка 12–15 фунтов при безлимитном тарифе, ежемесячная оплата телефона — около 15 фунтов. Владельцы недвижимости в Великобритании ежегодно выплачивают муниципальный налог (Council Tax), размер которого определяется местными органами и может варьироваться от 200 до 2500 фунтов. Кроме того, жильцам многоквартирного дома необходимо оплачивать его обслуживание, работу консьержа, охраны, уборщиков. Общий размер расходов может варьироваться от тысячи до десяти тысяч фунтов в год в зависимости от количества услуг, предоставляемых в том или ином жилом комплексе. Оплата производится ежеквартально. Впрочем, расходы могут быть оправданны. Стоимость аренды жилья, к примеру, в Лондоне составляет в среднем порядка 200 фунтов в неделю и в последнее время постоянно растет.
В Болгарии
Покупая недвижимость в Болгарии, кроме обязанностей вы приобретаете и некоторые весьма полезные права. Например, приобретатель имеет право на получение длительных многократных виз для въезда на территорию Болгарии для всей семьи.
Если в процессе покупки вы открыли фирму, то на нее имеете право купить автомобиль и мобильный телефон, причем есть такие тарифы мобильной связи, по которым можно звонить, например, в Москву, Киев или Минск бесплатно (точнее, в пределах очень небольшой абонентской платы).
Расходы на содержание недвижимости в Болгарии очень невелики. Налог на квартиру средних размеров составляет около 100 лев (50 евро) в год (0,15% от налогооблагаемой базы). Коммунальные платежи платятся только в случае, если кто-то живет в квартире и потребляет электричество и воду. В этом случае в зимние месяцы — декабрь, январь и февраль — для такой квартиры затраты не превысят 100–120 лев (50–60 евро) в месяц. Летом в среднем вдвое меньше. Если квартира находится в обычном жилом доме, это все.Что касается налогов, то при сдаче жилья в аренду государству придется отдать 10% от прибыли.
В Испании
В Испании можно автоматически получить вид на жительство при покупке недвижимости на сумму свыше 160 тыс. евро. Но и лишиться этой преференции можно легко: если не оплачивать налоги и содержание жилья. Постоянно придется оплачивать подоходный налог в размере 25%, если сдавать жилье в аренду. Ежегодный госналог составит от 0,4 до 1,1% от налогооблагаемой базы в зависимости от региона или же 1000–3000 евро в год. Коммунальные платежи ежемесячно — около 150 евро. К единоразовым расходам нужно отнести госналог от 7% в зависимости от места покупки жилплощади, пошлина за регистрацию порядка 300 евро, нотариальный сбор в размере 500–600 евро.
В Греции
В Греции дела с налогами обстоят гуманнее, чем в остальных странах Евросоюза. Ежегодный налог на собственность здесь действует на недвижимость, дороже 243 600 евро. Для семейных пар необлагаемая налогом сумма возрастает в два раза. Если членов семьи больше, то граница стоимости поднимается еще на крупную сумму. Таким образом, получается, что большинство приобретаемой россиянами недвижимости в Греции фактически налогом не облагается. Однако при демократичной системе налогообложения стоимость коммунальных услуг в Греции сопоставима с Европой. К примеру, на апартаменты в 60 кв. м ежемесячная оплата коммуналки составит около 200 евро. Если сдавать недвижимость в аренду, нерезидентам придется отдать государству 5% при доходе до 12 тыс. евро. Далее он будет возрастать в несколько раз по мере увеличения дохода и может доходить до 45%.
Что нужно принимать в расчет, покупая квартиру за рубежом
При покупке
Если вас интересует недвижимость как средство инвестиций, то первым делом внимательно изучите динамику цен в этой стране. Многие страны ЕС сейчас входят в кризис, а потому в некоторых странах цены либо стоят на месте (например Италия), либо падают (Испания, Греция). Поэтому поинтересуйтесь у ваших знакомых, которые живут в этих странах, что говорят местные эксперты местным же людям относительно реальных перспектив динамики цен на недвижимость. Чтобы потом не столкнуться с тем, что ваши вложения в красивый домик у моря пошли прахом (при том, что, вложившись в недвижимость где-нибудь в Подмосковье, получили бы десятки процентов годовых).
Четко просчитайте стоимость оформления покупки. В эту сумму входят комиссионные риелторам, плата за нотариальное оформление, уплата некоторой суммы государству в виде платы за оформление сделки. Основную часть, конечно, придется заплатить риелторам. При покупке через местных риелторов эта сумма может составить до 5% от стоимость объекта, если же работать с российскими компаниями, придется доплатить еще несколько процентов. В некоторых случаях, например в Испании, придется еще уплатить и налог на покупку недвижимости. В целом затраты на оформление сделки могут составить 12–15 тыс. евро.
При эксплуатации
Если вы покупаете недвижимость за границей для того, чтобы жить там временно (например на период отпуска), изучите, сколько вам придется тратить на постоянные платежи (в том числе, естественно, и за то время, когда вы там реально не живете). Они состоят из двух частей. Во-первых, налог на недвижимость (как правило, это 0,15–1% в год от стоимости квартиры в зависимости от страны). Во-вторых, коммунальные платежи. По последним нужно помнить, что платить придется не только за электричество, холодную/горячую воду, но и за сервис по обслуживанию территории: консьерж-служба, уборка мусора, чистка бассейна при его наличии и за некоторые другие услуги. В целом и налоги, и коммуналка могут составлять от 55 до 150 тыс. рублей в год.При сдаче в арендуНадо учитывать, что практически во всех странах, извлекая доход от сдачи квартиры, в аренду придется уплатить налог. Например, в Великобритании придется уплатить 40% от дохода с аренды. В других странах размер выплат не столь велик: в Болгарии придется заплатить 10%, в Греции — от 5% и выше в зависимости от стоимости аренды.
Можно ли купить квартиру в ипотеку?
В большинстве европейских стран иностранцы могут взять ипотечный кредит на приобретение недвижимости в этой стране. В целом можно говорить о том, что необходимо иметь как минимум 30% от стоимости квартиры для первоначального взноса. Проценты по кредиту по сравнению с российской ипотекой ничтожны — 3–7% в зависимости от страны. Срок кредита, как правило, варьируется от 5 до 25 лет, но, конечно, есть и более короткие, и более длинные варианты. Если говорить о наиболее популярном среди россиян сегменте — квартирах в пределах 200 тыс. евро, то для того, чтобы получить кредит на покупку квартиры, придется показать доход как минимум 120–130 тыс. руб. в месяц. Дело в том, что в отличие от многих российских банков европейцы жестко требуют, чтобы на выплаты по кредиту уходило не более 25–30% общего дохода человека. При этом выплаты могут составлять в среднем в месяц 800–1200 евро, что меньше примерно в 2,5–3 раза по сравнению с покупкой аналогичной по цене квартиры в Москве.